Значительный спрос на промышленную ипотеку со стороны бизнеса подвигнул правительство расширить параметры этой программы и на порядок увеличить ее финансирование. Теперь компании реального сектора могут получить льготный кредит под три или пять процентов не только на покупку недвижимости для промышленного производства, но и на строительство, модернизацию или реконструкцию производственных помещений. Объем средств, который правительство через Минпромторг направит в этом году на субсидирование процентной ставки кредитов от уполномоченных банков, увеличен с 300 млн до 1,3 млрд рублей. В правительстве утверждают, что это позволит банкам выдать предприятиям льготные кредиты соответствующего назначения на 45 млрд рублей.
Увеличение финансирования вызвано тем, что количество заявок на льготные займы начало превышать возможности банков их выдать. «Мы отмечали высокую заинтересованность бизнеса в получении кредитных средств по программе, кратно превышающую доведенные лимиты бюджетных средств, выделенные в рамках оценки ее востребованности», — рассказал старший вице-президент, управляющий директор по корпоративному кредитованию Совкомбанка Владислав Монов. Только в этот банк обратилось свыше 50 клиентов. Всего же в программе участвует 16 кредитных учреждений.
Что дают и как взять
Запустить такой инструмент поддержки промышленности правительству предложил Владимир Путин на Петербургском международном экономическом форуме в июне 2022 года. А уже в сентябре глава правительства Михаил Мишустин подписал постановление о запуске программы. На тот момент она предполагала субсидирование ставки по кредиту только на покупку производственной недвижимости. К моменту выдачи первых кредитов в начале этого года стало понятно, что спрос существенно превышает предложение. Так что в апреле правительство было вынуждено внести изменения в постановление.
По текущим правилам на льготный кредит по этой программе могут претендовать российские индивидуальные предприниматели и юрлица, чей вид деятельности относится к разделу «С» ОКВЭД. Это пищевая и легкая промышленность, производство лекарств, изделий из резины, пластмасс, транспортных средств, машин и оборудования, деревообрабатывающая отрасль, производство мебели, полиграфия, металлургическое производство, ремонтно-монтажные и пусконаладочные работы. Для компаний, занимающихся добычей и торговлей сырой нефтью, природным газом, жидким топливом, а также табачными изделиями и алкоголем, эта программа недоступна. Заемщик также не может покупать недвижимость у аффилированных с ним лиц, например у своей дочерней компании.
Компания получает кредит сроком до семи лет на сумму не более 500 млн рублей. Заемщик может взять кредиты по льготной ставке на несколько объектов, однако их общая сумма тоже не должна превышать этот порог. Большинство компаний могут рассчитывать на ставку 5%, при том что без льгот величина банковского коммерческого кредита может доходить до 10‒14%. Для технологических компаний предусмотрены еще более приятные условия — ставка 3%. К таким предприятиям относятся те, которые не позднее чем за пять лет до заключения кредитного договора получали поддержку со стороны институтов инновационного развития и иных подобных госорганизаций. Как правило, речь идет о научных производствах, связанных с инновационными технологиями.
Еще одно условие: для получения льготного займа на покупку недвижимости стоимость одного квадратного метра площади приобретаемых объектов не должна превышать 75 тыс. рублей для площадок, расположенных в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Для объектов в других регионах порог установлен на уровне 50 тыс. рублей за квадратный метр. Если компания берет кредит на строительство, реконструкцию или модернизацию промплощадки, стоимость квадратного метра не должна превышать 90 тыс. рублей.
К заемщикам предъявляются и другие требования: не позднее чем через три года с даты первого перечисления кредитных средств компания обязана начать использовать для промышленного производства не менее 50% площади объекта, на который был взят кредит. Если ипотеку брали на модернизацию площадки, заемщик должен увеличить общий годовой объем производства и реализации своей продукции не менее чем на 50% за два года, прошедших после завершения модернизации. Если не выполнить эти условия, банк имеет право повысить ставку.
Залогом при такой сделке может выступать как приобретаемое помещение, так и строящийся объект. Банки также могут запросить дополнительные гарантии. Например, 70‒80% залога составит помещение, а оставшиеся 20‒30% — оборудование или иное имущество. На усмотрение банка остается и структурирование сделки — наличие или отсутствие первоначального взноса.
В программе промышленной ипотеки задействованы крупные банки, активы которых составляют как минимум 100 млрд рублей. Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Дом.РФ», Альфа-банк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Совкомбанк. Недополученные доходы от выдачи льготных кредитов банкам ежеквартально возмещаются за счет субсидии, которую им выдает курирующий программу Минпромторг. Если банк дает промышленную ипотеку предприятию под 5%, ему субсидируется сумма, равная ключевой ставке ЦБ, уменьшенной на 2 п. п. Если предприятие берет заем под 3%, банку субсидируется ключевая ставка в полном объеме. То есть при текущем размере ключевой ставки 7,5% для банка это равносильно тому, как если бы он дал кредит под 10,5%.
Как уже было сказано, правительство планирует, что в сумме все участвующие в программе банки выдадут порядка 45 млрд рублей в виде кредитов с субсидированной ставкой. Итоговая сумма зависит от того, как быстро банки выберут запланированный объем субсидии. Если предположить, что основная масса кредитов будет выдана в первой половине года, то общая сумма составит 30‒35 млрд рублей. Желающих много, и, если заявки со стороны банков на субсидии будут оперативно удовлетворяться, так и произойдет.
Как полагает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов, средний заем составит порядка 75‒100 млн рублей. «Это даст от 420 до 600 сделок по промышленной ипотеке за год», — добавил он.
500 млн рублей
Максимальная величина кредита по промышленной ипотеке
7 лет
Максимальный срок льготного кредитования
5% годовых
По такой ставке промышленные предприятия получат кредиты на покупку, строительство, модернизацию и реконструкцию зданий
3% годовых
Величина процентной ставки по промышленной ипотеке для технологических компаний
16 банков
Столько кредитных организаций получили право выдавать льготные займы по программе промышленной ипотеки
45 млрд рублей
На такую сумму банки выдадут льготные кредиты в 2023 году, считают в правительстве
Интерес растет
К настоящему времени по программе промышленной ипотеки выдано 38 кредитов на общую сумму 2,86 млрд рублей. В стадии согласования находятся еще 32 кредитных соглашения на 3,39 млрд рублей.
Первым предприятием, получившим такой заем, стала компания «Электростарт» (торговая марка «Пересвет») из Московской области — производитель опор и металлоконструкций для линий наружного освещения. Компания получила кредит на 300 млн рублей и инвестировала эти средства в готовый производственный цех в подмосковном городском округе Чехов.
«В первую очередь переезд на собственные площади позволит нам перейти на круглосуточный режим работы. Помимо этого мы вошли в проект регионального центра компетенций “Бережливое производство”. В совокупности это позволит нам увеличить производственные мощности на 60 процентов. Запуск производства планируем в январе 2024 года», — рассказали «Эксперту» в «Пересвете». В компании добавили, что не исключают повторного получения льготного кредита на дальнейшее расширение производства.
Владимирская дверная компания благодаря промышленной ипотеке купила три помещения общей площадью больше 20 тыс. кв. м. «Платеж по льготному кредиту составил ту же сумму, что и среднемесячная аренда», — рассказал основатель и генеральный директор компании Денис Иванов. Этот заем предприятие совместило со льготным кредитом для МСП на строительство нового производственного помещения.
Промышленную ипотеку можно легко комбинировать с другими мерами поддержки бизнеса. «Например, предприятие берет заем Фонда развития промышленности под один процент годовых на создание нового производства импортозамещающей высокотехнологичной продукции. Финансирование от фонда можно направить, в частности, на приобретение, монтаж и пусконаладку оборудования, опытно-конструкторские и опытно-технологические работы. А вот с помощью механизма промышленной ипотеки предприятие сможет приобрести производственный объект или профинансировать строительство, реконструкцию цеха», — поясняли «Эксперту» в ФРП.
Некоторые предприятия только присматриваются к промышленной ипотеке. «Нам очень интересна программа, и мы бы хотели ею воспользоваться, потому что достаточно большая часть затрат уходит на аренду склада, производственных помещений», — рассказывает основатель бренда детской одежды Lucky Child Арон Тухватуллин.
По его словам, покупка собственных складов — это хорошая возможность в долгосрочной перспективе снизить затраты компании и увеличить активы. Приобретение таких помещений в собственность через ипотеку может быть гораздо выгоднее, чем аренда. «Сейчас мы оцениваем, какие есть варианты по помещениям, какой будет стоимость и во сколько нам все это обошлось бы с точки зрения ежемесячных платежей. У нас есть предложение от банка ВТБ, с которым мы находимся в диалоге, для них наша компания подходит по всем параметрам», — добавляет предприниматель.
Группа компаний «Инжиниринг +», занимающаяся инновационными разработками и развитием высокотехнологичных производств, также рассматривает возможность взятия промышленной ипотеки. «Проект в задумке выглядит очень красиво. Это одна из тех мер поддержки, которая может дать реальный и, главное, быстрый эффект. Разумеется, в том случае, если она будет реализована в том виде, как задумана», — отмечает генеральный директор компании Евгений Кловач.
По его словам, новые производственные площади способствуют увеличению капитализации компании и дают возможность привлекать новых инвесторов. С другой стороны, отмечает он, ипотека распространяется только на недвижимость, а при развитии сложных технологических производств оборудование может стоить дороже самого здания.
О растущем интересе предприятий к новому инструменту говорят и в банках. ПСБ получил ряд заявок более чем на миллиард рублей, а суммарная площадь планируемых к приобретению объектов составила более 100 тыс. кв. м. «Компании, обратившиеся в ПСБ в рамках программы, работают в сфере промышленного производства, в том числе производства радиоаппаратуры, машин для уборки урожая, электрической распределительной аппаратуры, лекарственных препаратов, и в других областях. Производства располагаются в Москве, в Московской и Тульской областях, в Ставропольском крае и Чувашии», — рассказал старший вице-президент, директор департамента продаж регионального среднего и малого бизнеса ПСБ Алексей Будаев.
Директор малого и среднего бизнеса банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк подтвердила, что на промышленную ипотеку есть спрос со стороны разных отраслей — от создания текстильных изделий до металлургического производства. С момента запуска программы в банк поступило около 100 заявок на 7 млрд рублей. «Дом.РФ» уже выдал несколько льготных кредитов. Например, их получили компания, занимающаяся пошивом женской одежды, и предприятие, производящее косметику для ухода за лицом и телом, а также бытовую химию. В первом случае деньги пошли на покупку производственного помещения площадью 1300 кв. м. Еще одна компания за счет кредитных средств приобрела объект площадью 3000 кв. м.
У ВТБ, который одним из первых на рынке начал предоставлять клиентам такие кредиты, в работе находятся заявки от среднего и малого бизнеса на сумму более 15 млрд рублей. В основном речь идет о проектах в пищевой, металлообрабатывающей, машиностроительной отраслях промышленности.
Банковская группа ТКБ в процессе аккредитации подавала в Минпромторг реестр потенциальных заемщиков на 311 млн рублей с запросом субсидии на 13 млн рублей. Однако лимит, выделенный банкам — участникам программы, в большинстве случаев составил менее 10% от запрашиваемой суммы, рассказывает Татьяна Сатина, руководитель блока корпоративного бизнеса банковской группы. «Сейчас у нас на рассмотрении четыре заявки в рамках программы на общую сумму 290 миллионов рублей, из них договоры на 220 миллионов рублей готовы к заключению уже в апреле», — добавляет она.
Во всех опрошенных банках «Эксперту» заявили, что положительно относятся к весенним изменениям в программу промышленной ипотеки. В ПСБ сообщили, что ожидают кратного роста заявок на такие кредиты. В «Дом.РФ» отметили, что покупка недвижимости для производственных целей в большинстве случаев влечет за собой дополнительные расходы на модернизацию, что не всегда возможно осуществить в условиях дефицита свободных средств. А расширение программы на модернизацию и реконструкцию заводских помещений позволит производителям быстрее завершить инвестиционную фазу и начать выпуск продукции. Кроме того, распространение промипотеки на строительство новых зданий поможет клиентам найти подходящую недвижимость. «Среди наших клиентов есть мнение, что зачастую проще построить объект “под себя” — это дешевле и быстрее, чем производить реконструкцию, модернизацию готовых объектов», — говорит Анна Корнелюк.
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков подтвердил, что не всегда промышленное предприятие может легко найти подходящую готовую производственную площадку. Иногда единственный способ — строить новые или модернизировать имеющиеся цеха. Это подтверждается данными Минпромторга: спрос на покупку объектов промышленной недвижимости оценивается в 2,8 млн кв. м, на реконструкцию и ремонт — в 3,6 млн кв. м, на новое строительство — в 6,2 млн кв. м. В среднем затраты на строительство промышленных объектов недвижимости составляют половину стоимости инвестиционных проектов развивающихся предприятий, отметил Кирилл Кулаков.
Участники рынка положительно оценили и ограничение стоимости квадратного метра промышленного помещения, на которое можно взять ипотеку. Такая цена абсолютно нормальная, считает сопредседатель правления — директор по развитию Ассоциации индустриальных парков Максим Паздников. По его словам, ограничение стоимости всего проекта 500 млн рублей тоже правильный шаг: «Надо понимать, что промипотека — это в первую очередь инструмент для производственного малого и среднего бизнеса, скорее даже малого. Поэтому речь не идет о финансировании сделок по приобретению каких-то крупных производственных комплексов или строительству больших предприятий. Для них могут применяться другие, более масштабные инструменты поддержки. Плюс давайте поставим себя на место государства. В любом случае эта программа поддерживается из бюджета, а он имеет ограничения».
Денис Иванов заявил, что для регионов стоимость квадратного метра промышленной площадки на уровне 50 тыс. рублей — это более чем достаточно. «Наше производство находится во Владимирской области, мы платили 25 тысяч рублей за квадратный метр нового теплого помещения из сандвич-панелей», — рассказал он.
И пусть никто не уйдет обиженным
Интерес к промышленной ипотеке показывает, что предприятия готовы развиваться и видят перспективы роста производства и сбыта большего объема продукции. Сдерживающим фактором часто становится недостаток средств и высокие кредитные ставки. Но как только за счет различных мер поддержки ставки снижаются, компании выстраиваются в очередь за дешевыми и длинными деньгами, которые превращаются в новые цеха, оборудование, технологии и в конечном счете в продукцию, рост отдельных отраслей и в целом экономики страны.
В качестве одного из примеров можно привести Программу 1432, в рамках которой субсидировалась покупка сельскохозяйственной техники. Она была запущена в 2013 году и давала аграриям возможность закупать сельхозтехнику российских производителей со значительной скидкой — до 30% на некоторые виды продукции. Ежегодно на финансирование этой программы выделялось от 8 до 15 млрд рублей. При этом отраслевой ассоциации всякий раз приходилось лоббировать в правительстве продление этой программы, и производители всякий раз не были уверены, что субсидии будут. А ведь под эту программу они наращивали производственные мощности и объемы выпуска. Были ситуации, когда из-за нерешенности вопроса с субсидией на складах скапливалось огромное количество нераспроданной техники. Но, так или иначе, Программа 1432 действительно позволила развить сельскохозяйственное машиностроение. «Эта программа позволила добиться развития отрасли, мы за шесть лет в два раза увеличили объемы производства. И прирост доходов в бюджет значительно превысил расходы на субсидию», — говорит Константин Бабкин, глава холдинга «Новое содружество» (в него входит крупнейший в стране производитель сельхозтехники «Ростсельмаш») и президент ассоциации «Росспецмаш».
В случае с промышленной ипотекой возможность прекращения субсидирования тоже не отрицается. В постановлении правительства указано, что, если в будущем по какой-либо причине Минпромторгу не предоставят достаточно средств для программы промышленной ипотеки, банк будет имеет право повысить ставку для заемщика, но не более, чем до размера ключевой ставки, увеличенной на 3 п. п.
Еще один момент: размер выделяемых из бюджета средств из года в год в ближайшие годы должен будет расти, поскольку помимо субсидирования уже выданных кредитов нужно будет предусмотреть и субсидирование новых. Иными словами, нагрузка на бюджет будет расти, и вопрос, как долго он сможет ее выдерживать, ответа пока не имеет.
«Российское государство изымает из экономики денег гораздо больше, чем ему нужно, — считает Константин Бабкин. — Мы много лет жили в условиях профицита бюджета, накопили огромные резервы, но при этом придушили нашу промышленность высокими налогами, дорогими кредитами, завышенными ценами на энергоносители и сделали ее неконкурентоспособной. В 2012‒2014 годах правительство увидело: что-то наша промышленность задыхается. И решило: а давайте-ка мы ее будем поддерживать».
В результате появились различные субсидии, льготные кредиты и иные меры поддержки предприятий, охватывающие не весь рынок, а конкретные сектора промышленности.
Однако никакая субсидия не сможет охватить все предприятия в стране. «Фонд развития промышленности субсидирует тысячи проектов, а стране надо сотни тысяч. Дотянуться до сотни тысяч предприятий невозможно просто даже административно, — считает Константин Бабкин. — Поэтому если бы правительство стало вести мягкую денежно-кредитную политику, снизило бы налоги, ввело протекционистские меры в виде пошлин на импорт, поддерживало бы российских производителей на экспортных рынках, то и субсидии бы не понадобились».
Субсидии должны решать какую-либо острую социальную или экономическую проблему, но не превращаться в постоянный инструмент государственной политики, считает председатель совета Торгово-промышленной палаты по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза. «Если постепенно у нас появятся большой организованный рынок, то больше не потребуются какие-либо льготные режимы вроде промышленной ипотеки. Но сегодня, чтобы запустить и сформировать рынок, которого у нас не было и нет, совершенно очевидно нужны программы поддержки», — говорит он.
Владимир Гамза положительно оценил программу промипотеки. По его словам, молодые предприятия, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса, неспособны сразу приобрести себе значительные промышленные активы. И инструменты господдержки помогут исправить эту ситуацию. В то же время представитель ТПП назвал несколько проблем, которые еще нужно решить, для того чтобы промышленная ипотека действительно стала полезным механизмом для развития индустриальных активов. Во-первых, большинство промышленных помещений — это советское наследие. И они либо требуют очень серьезной и дорогостоящей модернизации, либо вообще не подходят для современного индустриального бизнеса, так как строились для старых технологий: помещения избыточно большие, высокие, требуют огромных расходов на свое содержание. «Поэтому есть большая необходимость в строительстве новых промышленных помещений. Но чтобы их построить на базе тех коммуникаций, которые уже сейчас есть на промышленных площадках, надо старые здания снести. Поэтому нужна комплексная программа модернизации имеющихся промышленных площадок, строительства новых и их передачи в ипотеку», — отмечает эксперт.
Он предлагает сочетать промипотеку с лизингом промышленной недвижимости: «Чтобы создать новые промышленные площади, эффективно было бы использовать возможность лизинговых компаний. Но и лизинговые компании должны быть уверены, что построенное ими здание действительно возьмут в ипотеку какие-то предприятия. То есть это должно быть взаимоувязано».
Во-вторых, Владимир Гамза выступил против ограничения, согласно которому кредитные организации с капиталом менее 100 млрд рублей не могут выдавать промышленную ипотеку. «Почему бы не позволить небольшим и средним банкам заниматься промышленной ипотекой для небольших же промышленных предприятий?» — спрашивает он.
В свою очередь, генеральный директор управляющей компании ОЭЗ «Доброград-1» Денис Антипов сожалеет, что промышленная ипотека не распространяется на управляющие компании индустриальных парков, кластеров, особых экономических зон. Льготный кредит могут взять предприятия, которые развивают или собираются начать бизнес на таких территориях. При этом УК, которые развивают инфраструктуру и сопутствующие сервисы, промышленную ипотеку получить не могут. «Суть нашего предложения — позволить УК быть получателями кредитов. Это позволит вовлечь профессиональных участников цивилизованных территориальных институтов, быстрее и качественнее решить задачи, поставленные перед промышленной ипотекой», — отмечает Антипов.
В Ассоциации индустриальных парков поддержали идею распространения промипотеки на управляющие компании для строительства производственных помещений и их сдачи в аренду резидентам. «Мы получаем большое количество запросов от малого, среднего бизнеса и от больших компаний. И примерно 60 процентов таких компаний хотели бы получить уже готовые помещения, чтобы быстро начать производство. У них нет возможности год-два заниматься проектированием и строить свой завод. И вот тут готовые помещения в индустриальных парках и ОЭЗ могли бы стать хорошим решением», — объясняет Максим Паздников.
0
120.00
