ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Nov. 24, 2025

Справки не помогут

На днях в Госдуме создали рабочую группу для разработки поправок к закону с целью защитить добросовестных покупателей. Потребуется внесение изменений в Гражданский кодекс РФ (на момент подготовки этого материала изменения еще не были внесены, но это должно было произойти буквально со дня на день). По замыслу законотворцев, поправки установят безусловный отказ в истребовании имущества у добросовестного приобретателя, если оно было куплено у лица, которое являлось законным собственником, получило полный расчет и не было введено в заблуждение относительно характера сделки самим покупателем.

Сейчас обсуждаются несколько шагов, которые установят дополнительную защиту сделки от мошенников:

1. Период охлаждения (по примеру банков). Предполагается, что в течение 10 дней после подписания договора пожилой человек может передумать. После этого срока сделка необратима.
2. Страхование сделок. Если суд отменит договор, покупатель не теряет все. Деньги возвращает страховая компания.
3. Справка о безопасности от правоохранительных органов, что сделка не проходит под давлением мошенников.

Кроме того, законодатели обсуждают практику, при которой деньги после регистрации права собственности не отдаются сразу продавцу, а хранятся на специальном счете в банке в течение 3‒6 месяцев. Таким образом, мошенники не смогут получить деньги и появится дополнительное время для утрясания возможных претензий.

Эти идеи вызвали бурную дискуссию как среди риелторов, так и среди юристов.

Андрей Гривцов, старший партнер московской коллегии адвокатов «Корвус», считает, что время на «передумать» выглядит ободряюще. «Период охлаждения — это хорошая инициатива, ― говорит адвокат. ― Пожилые люди действуют под влиянием мошенников и вынуждены оперативно продавать свои квартиры. Если у обманутого пенсионера будет возможность в течение десяти дней отказаться от сделки, это положительно скажется на защите прав и законных интересов жертвы мошенников».,Но многие считают, что новые законодательные инициативы не принесут никакой пользы, а рынок недвижимости покорежат серьезно.

«Каламбур “я все исправил к худшему” — это об этом, ― комментирует Евгений Коноплев. ― Сегодня нормальный продавец и покупатель замораживают деньги на аккредитиве на месяц и тут же подписывают договор. Продавец может заплатить двойную пошлину Росреестру, чтобы регистрация перехода права произошла за день, и продавец уже через два дня с момента подписания договора получил деньги. Законопослушный продавец имеет право не нести дополнительные риски гиперинфляции на дополнительные десять дней. Ведомых продавцов ведут месяцами, десять дней ничего не изменят, лишь добавят стресса всем участникам рынка и создадут новый механизм вымогательства для нечистоплотных продавцов».

Адвокат Татьяна Журавлева уверена, что и страхование сделок не приведет к желаемому результату: «Страхование сделок выглядит несколько странно: договорились, притворно провернули сделку, по согласию пошли в суд, отменили и еще страховку получили. Дополнительно — страховое мошенничество. При этом страховые будут, естественно, по любому поводу отказывать в выплате. Плюс у пострадавших добавятся суды со страховыми компаниями».

Но особый скептицизм у профессионалов вызывала справка от правоохранительных органов. «Силовики должны будут проверять каждую сделку, ― рассуждает Андрей Гривцов. ― Беседовать с покупателем и продавцом, не находятся ли они под влиянием мошенников. Инициатива благая, но у полиции и так кадровый голод, и они загружены своей основной работой». Получение такой справки усложнит любую процедуру продажи квартиры, превратив ее в многодневный квест, уверен юрист.

«Ведомый продавец» сходит еще в одну инстанцию и получит еще одну справку, ― делится своими сомнениями Евгений Коноплев, ― а потом суд ее не примет, как те же справки из психдиспансеров о том, что продавец “на учете не состоял”. Случай Ларисы Долиной именно потому наделал столько шума, что в тот же вечер, когда она совершила сделку, она давала концерт, и суд решил, что так бывает. Днем человек не осознает суть своих действий, а вечером дает концерт перед большой аудиторией».

Кто на самом деле добросовестный

На фоне многочисленных случаев оспаривания сделок пожилыми продавцами в СМИ появилась информация, что Минфин якобы может выплатить пострадавшим покупателям компенсацию.

Действительно, в соответствии со статьей 68.1 «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель, у которого истребовано жилое помещение, на основании ст. 302 ГК РФ, если в течение шести месяцев по вступившему в законную силу решении о возмещении ему убытков взыскание по исполнительному документу не произведено или произведено частично, вправе предъявить иск к казне Российской федерации о выплате ему возмещения в размере кадастровой стоимости квартиры. Но вот тут как раз и возникают сложности. Поскольку добросовестным приобретение, согласно той же ст. 302 ГК РФ, считается только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать (продавать) это имущество.

Суды, руководствуясь 302 ст. ГК РФ, зачастую истребуют имущество у добросовестного покупателя, если устанавливают, что оно выбыло из владения собственника «помимо воли» последнего. Что это означает? Конституционный суд опубликовал Определение № 907-О/2025, где еще разъяснил: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать (о чем приобретатель не знал и не мог знать), то собственник может истребовать это имущество назад. То же самое — если имущество было похищено у того или другого либо выбыло из владения иным путем помимо воли собственника. Речь идет о случаях, когда в роли продавца выступали преступники или подставные лица, а сам собственник не был в курсе, что его недвижимость продается, или же отсутствовал в стране (подробнее см. «Темная сторона вопроса», «Монокль» № 4 за 2025 год). Только в таких случаях покупатель признается добросовестным и может претендовать на выплату Минфина.

В ситуации же с «кейсом Ларисы Долиной» схема совершенно иная. Собственник самостоятельно продает свое жилье, только никому не сообщает, что его «ведут» мошенники. Суды отказывают покупателям в иске и в возврате средств, так как они уже были переданы мошенникам и у продавца на счетах не находятся.

Так что юристы неоднозначно оценивают возможность как-то покрыть убытки добросовестных покупателей через иск к Минфину.

Как считает Юлия Юдина, механизм компенсации от Минфина, введенный в 2019 году, ― мощный инструмент. Однако сама процедура ее получения настолько сложна и длительна, что для многих пострадавших она оказывается неподъемной. А Татьяна Журавлева и вовсе считает, что подобные иски к Минфину юридически ничем не подкреплены. «Хотелось бы почитать хоть одно решение суда о такой компенсации, с конкретным номером дела, датой и наименованием суда, пусть и обезличенное. Если с должника нечего взыскать — исполнительное производство прекращается в связи с невозможностью взыскания. И при чем здесь Минфин?» ― задается резонным вопросом адвокат.

Единственный пока путь для несчастных покупателей, ставших заложниками «кейса Ларисы Долиной», — это исполненная страданий процедура личного банкротства самого покупателя, чтобы хотя бы избавиться от ипотеки.

Час бдительности

Но как же следует действовать добросовестным покупателям? Риелторы считают, что с самого начала переговоров о покупке следует быть настороже. По словам Веры Дробовой, надо обратить внимание на следующие моменты:

— отказ от предоставления заключения от психиатра;

— признаки внешнего давления (постоянные «сопровождающие лица», бесконечное общение по телефону);

— срочность;

— заниженная цена;

— требование наличных расчетов (с введением Федерального закона № 176-ФЗ, который вступил в силу с 5 июля 2025 года, появилась уголовная ответственность для дропперов — подставных лиц, которых мошенники используют для обналичивания или перевода украденных денег. Поэтому мошенники стали требовать с пожилых продавцов, чтобы те просили наличный расчет при сделке);

— отсутствие личного контакта с собственником (доверенность).

Как еще обезопасить себя в нынешней ситуации?

Во-первых, следует фиксировать каждый шаг не только документально, но и записывать видео всех переговоров и этапов сделки. По словам заместитель начальника управления следственного департамента МВД России Александра Бойкова, здесь должен действовать принцип нулевой терпимости. При первых же подозрениях и странном поведении продавца следует немедленно обратиться в правоохранительные органы с заявлением. Кроме того, продавец под запись должен подтвердить, что он не передает деньги незнакомым лицам. Несмотря на сложившуюся ситуацию, когда суды часто не принимают во внимание аргументы покупателей, такая запись лишней не будет.

«Как правило, продавец понимает, что вводит всех в заблуждение. Рекомендую брать паузу в два-три дня перед непосредственным подписанием договора. Мошенники, как правило, торопят “ведомого” и рассчитывают на срочную продажу. Если продавец начнет нервничать, это значит, что ему звонят мошенники. Тогда сделку надо отменять», ― рекомендует представитель правоохранительных органов.

Во-вторых, привлекать надежные и зарекомендовавшие себя на рынке риелторские компании.

В-третьих, страховать титул. Это означает страхование риска утраты права собственности на недвижимость в случае, если суд признает сделку недействительной. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а права на нее, которые переходят от предыдущего владельца. Процедура недешевая, но, по словам специалистов рынка недвижимости, это поможет добросовестному приобретателю не остаться без денег и без квартиры. В случае признания сделки недействительной страховая компания возместит ущерб.

В-четвертых, проводить все сделки с недвижимостью у нотариуса. Большинство квартир на вторичном рынке можно купить и продать без участия нотариуса — достаточно составить договор купли-продажи в простой письменной форме и подать документы в МФЦ или Росреестр. Нотариальное удостоверение сделки — это подтверждение ее законности и соблюдения прав сторон.

Сейчас риелторы разработали новый документ, который просят подписать у нотариуса и продавца, и его родственников — это так называемое соглашение о заверении об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора купли-продажи квартиры. В нем продавец при нотариусе заверяет, что действует осознанно, без влияния заблуждения либо обмана со стороны третьих лиц; указывает, для чего именно продает квартиру, и подтверждает, что целью продажи не является «помощь правоохранительным органам, силовым структурам и иным государственным структурам РФ, включая Центральный банк РФ, в выполнении их задач».

Но, к сожалению, все эти шаги не дают стопроцентной гарантии от признания сделки недействительной.

Зато давление на продавцов недвижимости возросло.

Екатерина Векшина говорит, что сейчас в работу риелторов будут вводиться новые жесткие стандарты. Разрабатываются рекомендации под названием «Восемь шагов к сделке». По ее словам, агентам по недвижимости следует быть крайне внимательными ко всем участникам сделки и присматриваться к поведению членов семьи и родственников, проживающих вместе с вызывающим подозрение продавцом.

«Риелтор должен иметь четкое представление, зачем продавцу продавать объект недвижимости. Продавец должен внятно объяснить, куда он переезжает и зачем, ― разъясняет специалист. ― Если у продавца альтернативная сделка на ту же сумму, что и продажа, или больше — можно не волноваться. Но мошенники постоянно обучаются и эволюционируют. Если продавец заявляет, что переезжает жить в другой город, нужно требовать от него заранее видео того объекта, который он собирается купить в этом городе».

Помимо поправок в законодательство, которые должны будут обезопасить добросовестных приобретателей, в Госдуме шагнули еще дальше. На днях стало известно, что депутаты Юрий Афонин и Алексей Куринный разработали законопроект, согласно которому совершение преступления в отношении лица, достигшего пенсионного возраста, будет считаться отягчающим обстоятельством и преступника будет ждать максимально суровое наказание. Сейчас Уголовный кодекс относит к отягчающим обстоятельствам совершение преступлений против детей и беременных женщин, однако депутаты посчитали, что пришла пора брать под особую защиту и пожилых людей, потому что они оказываются совершенно беспомощными перед лицом мошенников.

Надежду в сердца покупателей вселило решение Верховного суда Республики Якутия (дело № 33-1130/2025), которое было опубликовано на днях. Суд отказал пенсионерке в возврате квартиры, проданной под влиянием мошенников, и оставил недвижимость покупательнице. Пенсионерка продала свою квартиру в сентябре 2023 года после общения с мошенниками по телефону, но затем оспорила сделку. Якутский городской суд встал на сторону жертвы мошенников. Ответчик пошел далее по судебным инстанциям и обжаловал решение в Верховном суде республики. Ключевым моментом для ВС стала повторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная во Владивостоке. Психиатры установили, что в момент заключения сделки продавец жилья понимала значение своих действий, руководила ими, кроме того, психических расстройств у нее не обнаружили. В итоге Верховный суд принял решение в пользу покупателя и признал сделку действительной.

Однако радоваться покупателям рано. В якутском кейсе есть несколько важных деталей: во-первых, мошенники, судя по тексту решения суда, установлены и являются обвиняемыми по соответствующему уголовному делу. А во-вторых (и, возможно, это главное), продавец квартиры подала иск не только к покупательнице, но и к банку ВТБ, в котором на квартиру взяли ипотеку. ПАО «Банк ВТБ» также не согласилось с решением Якутского городского суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой указало, что деньги были получены продавцом, которая самостоятельно и распорядилась ими по своему усмотрению.